中概股“杀手”来袭：
浑水为何“盯上”贝壳？
“浑水出报告做空某家公司，一般都瞄准这家公司很久了。”昱恺表示，“贝壳股价从今年初开始，自身也经历了‘杀估值’的过程。”至于为何瞄准贝壳，则有可能是基于中国房地产的整体政策变化来圈定的。放眼望去，在美上市的中国房地产类公司并不多。
外界认为，浑水近年来的做空分量不比之前，瑞幸事件让浑水赚够了热度，这次对于贝壳也做了“就如瑞幸一般”的判断。
在昱恺看来，虽然瑞幸与贝壳都属于中概股，但两家公司分属不同行业，业务类型也有很大区别。另外，报告中列举的贝壳数据，多是基于第三方工具统计所得，数据真实度、可信度远不及针对瑞幸的报告。至于真实的经纪人数量，外部机构一般很难确认。“中介行业本身流动性就高，且受行业形势影响很大。因此，这种数据变化属于行业普遍现象。”
2010年，美国人Carson Block创立了浑水公司。Carson Block认为自己是一名中国通，取名源自“浑水摸鱼”这个成语的寓意。Carson Block认为这符合中国商人的观念——为了赚钱而“浑水摸鱼”。浑水公司的宗旨就是揭露在浑水下的“真相”，同时以此做空获利。
浑水被称为“中概股杀手”。据统计，自公司成立至今，已经累计做空了40家上市公司，涉及“中概股”的企业超过16家，包括分众传媒、新东方、辉山乳业、安踏体育、爱奇艺、瑞幸咖啡等知名企业，其中9家已经退市。不过，浑水的“出手”历史上也多次翻过车。
在昱恺的观察中，美股市场上，“做空”相对于“做多”，风险更大。对于一般投资者来说，收益率也相对更低。“做空不仅要选好时机，还要选好标的，还要有好方法。有些做空机构即便做了深入研究，也会犯错。比如浑水的做空历史中，就只有一半的收益率。”
最近的两次中概股做空对象，跟谁学(后改名：高途)与欢聚时代，均对浑水作出坚决的事实性反击。就算被做空，当天收盘时爱奇艺股价居然上涨了3.22%。更早前，2011年，浑水做空中国芯片制造商展讯通信，但后者迅速发布澄清声明，股价随后反弹，逆势上涨超过30%。
有行业人士称，瑞幸咖啡被做空，不仅引发了整个瑞幸咖啡管理层的倒台，还让人们开始用新的眼光来看待中国的科技公司群体，开始反思其发展模式和发展道路是否正确。此次浑水做空贝壳，或许将会加深人们的这一印象。
“做空与反做空的过程中，更重要的不是彼此谁对谁错。投资者很难分辨这些具体数据。关键是看企业处理的态度如何，不仅要有披露，还要拿出足够的可以披露的数据，这一过程非常考验市场及公关部门，如果处理得当，对公司是一次加分。”昱恺称。
贝壳的“阵痛期”
2021年10月至今，贝壳找房裁员的消息持续发酵，涉及上海、杭州、成都、厦门等多个城市。牵涉的业务部门也不局限于金融，而是广义的各后台支持部门。对此，贝壳回应称，今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。
楼市冰封期，房价、交易量双降，这被外界视为贝壳组织结构调整的直接原因。从数据来看，2021年第三季度，贝壳二手房交易服务的净收入为61亿元，而2020年同期为88亿元，贝壳找房称，主要是受一系列市场降温措施影响，二手房交易总额GTV下降了34.3%。
今年第三季度，约有3.31万名中介离开了贝壳，公司当期财报业绩亏损近18亿元。资本市场上，今年以来，贝壳股价大幅下跌。相比于最高点，如今贝壳市值已“凭空”蒸发超七成。
这并非贝壳一家之痛。过去一年，甚至更早，市场寒意已席卷整个地产圈。信贷政策、调控政策的收紧，延缓了刚性需求的兑现。房企和中介之间，唇亡齿寒。在行业人士看来，对市场份额的把握、对上下游的议价能力，是贝壳在不确定的环境中“活下去”的关键。
贝壳找房目前提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务，其收入主要来自三方面：和二手房相关的销售佣金、其他经纪公司的平台使用费、一些特许使用费和增值服务费;销售新房向开发商收取的佣金;包括家装和金融在内的其他业务。
受制于房地产市场变化，2021年第三季度，贝壳找房各项交易成交额均显示同比下滑，营收水平承压，毛利率、净利率均有缩水。从数据来看，贝壳找房当期总交易成交额(GTV)为8307亿元，同比下降20.9%。
财报显示，2021年第三季度，公司总收入181亿元，同比下降11.9%;净亏损17.66亿元，调整后净亏损8.88亿元，而去年同期净利润为0.75亿元。贝壳找房预计，2021财年第四季度的总净营收将在145亿-155亿元之间，与2020年第三季度相比下降约31.6%-36%。
不管是外部政策、舆论和资本市场的反应，还是自身生意逻辑的调整和变化，贝壳正在经历剧烈的阵痛期。尤其是在行业竞争加剧的当下，“很多地产商出现财务危机，资金压力很大，贝壳面临的一大风险在于，它与开发商之间的应收账款很难收回。”黄立冲提醒称。
第三季度，贝壳计提了一笔2.5亿元的优化准备金。贝壳因对方存在不付款的风险，对来自包括恒大在内的几家风险房企的渠道费用进行了计提。
“第三季度，行业充满挑战和艰辛。”彭永东认为，贝壳三季度的业绩既反映了该行业面临的广泛的宏观环境挑战，也反映了公司业务的韧性，该季度交易总额同比下降两成，但仍跑赢市场。“我们将运营重点更多地向新房业务和租赁倾斜。”
“第二座山”
12月3日，滴滴出行宣布从美股退市。此后，中概股回港上市的趋势越发明显。12月8日，微博也成功实现港股上市。IPG中国首席经济学家柏文喜对记者表示，中概股震荡、浑水做空等一系列问题，或会成为加速贝壳回归港股、规避风险的因素之一。
在接近贝壳人士看来，短期内，贝壳业绩增长仍受房地产调控深度影响。“一是部分开发商陷入资金危机，拖累贝壳业绩;二是很多城市二手房限价，二手房成交陷入冰点。”政策层面亦有不利预期，比如对反垄断的严控，“但贝壳一直坚持竞争，从不‘二选一’，预计影响有限。”
一个共识是，当房地产市场逐渐从新房转为存量市场，贝壳走出现在的阴霾只是时间问题。如何恢复正常且长期的增长态势，找到第二条增长曲线，成为贝壳这一阶段的关键命题。
彭永东认为，家装是贝壳要“翻越的第二座山”。贝壳早在2019年就开发出了“被窝”这一全新家装品牌，并在行业内部试水。到2021年，贝壳在家装行业的布局一直处于加速状态。
7月6日，贝壳找房宣布与圣都家装达成协议，贝壳将收购圣都家装100%的股份，作价不超过80亿元。彭永东表示，“期待此次收购实现强大的协同效应”。据悉，该笔交易还需监管进行批准，预计在2022年上半年，该笔交易才能够完成。
11月8日，贝壳修改章程，彭永东与单一刚所持股变B类股，获得超级投票权。这意味着彭永东的投票权从原来的1%上升到接近80%，左晖的接班人彭永东真正扛起了贝壳的旗帜。史上最严调控时代，彭永东所面临的困难和挑战，比左晖当时面临的更大，形势也更加严峻。
中信证券研报认为，在按揭贷款投放等政策带动下，2022年一季度，房屋成交有望回暖，二手房占社会房屋总成交不断下降的局面也有望结束。尽管预计届时房地产开发企业的融资借新还旧或仍存在问题，但贝壳生存环境有望恢复常态。
中信报告还对贝壳的未来发展表示信心充足，其认为，贝壳在房屋交易赛道具备无人匹敌的竞争实力，从全国来看，并无一家重运营、线下布局的公司在市占率方面接近贝壳的水平。
在昱恺看来，放眼整个美股市场，产业互联网相关的中概股公司，正从2021年下半年开始，逐渐面临高成长与高估值之间重新平衡的挑战，预计在2022年之后，会有越来越多的成长股出现分化态势。
