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小企业“外溢”产业地产困境加剧 一线城市写字楼空置率上升

作者:互联网    时间:2019-07-15 08:10:58    IT商业科技网

小企业“外溢”产业地产困境加剧  一线城市写字楼空置率上升

“我好久没遇到风水先生了。”

7月初,在北京国贸CBD商圈某写字楼,某房产经纪公司的租售人员黄明(化名)告诉记者。黄明有三年多的写字楼租赁从业经历,主要业务范围在国贸CBD商圈,他的客户主要是办公需求在300平方米以下的中小企业和创业公司。

黄明告诉记者,2017年高峰的时候,他几乎每天都要带看一到两次,而当时几乎每个月,他都能遇到带着风水先生来看楼的企业主,“我那时候挺讨厌这些先生的,格局,朝向,装潢,好像不挑点毛病就不好意思收钱,谈坏了我不少单子。”

情况从2018年下半年开始逐渐发生了变化,北京和部分一线城市的产业地产开始表现低迷,部分商圈写字楼的带看量、租金和入住率持续下降。

黄明对此感受颇深,“带看少了不少,一天最多一次,偶尔会带看两次。租金也差不多从接近7元/平方米/天降到了报价6元出头,成交价则往往不到6元。”在入住率上,黄明告诉记者,他常带看的几栋楼,2017年、2018年的入住率能有8成,现在差不多7成左右。

实际上,一些一线城市,写字楼空置率提升的现象已经出现,未来是会演变成结构调整为主、与逆城市化潮流相结合的写字楼“去中心化”,还是任由高成本持续“挤出”中小企业?两个不同的方向,考验着市场管理者的决策能力和勇气。

一线城市写字楼空置率上升

国贸CBD商圈被认为是北京传媒、文化和综合服务业产业的聚集地。由于浓厚的商业氛围、发达的交通和附近相对年轻的居住人群,这里过去几年集聚了大量顺应“风口”的创业企业。其中,互联网金融企业曾是这里的主角,租户成交面积占比一度超过30%。

大潮退去,裸泳者逐渐现身。

记者在黄明带看的过程中看到,不少企业早已人去楼空,门口贴着“招租”字条的办公室里,不乏培训、健身等曾经的风口行业。

其中一栋写字楼的20层,曾有三家分别是艺术、留学和幼教的教育培训扎堆聚集,而现在只有一家留学机构尚在运营。而在楼上,一家健身私教工作室,也已贴出了“招租”字条。

不仅是北京,在创业氛围更加浓厚的深圳,类似的情况同样存在。

“(这一层)除了我们和一家食品公司,剩下的公司全换了”,深圳一家直播公司的高层小宇(化名)告诉记者。小宇所在的公司旗下有超过一千名主播,主要在陌陌直播等平台直播。

2017年11月,小宇的公司租驻进入福田区的某商业、办公综合体,大约600平方米的办公室,算上物业费的租金在每个月13万左右。小宇介绍,当时他们所在的楼层有七个单元,除他们外入驻有四家公司,分别是一家私募机构、一家小额贷款公司、一家做食品的和一家主营业务是排队等位、餐位预订的创业公司。

其中小宇印象最深的是那家小额贷款公司,2019年春节前尚正常办公,节前还贴出了放假通知,节后就不知所踪。

对此,一位长期观察北京写字楼市场的分析人士认为,在金融去杠杆、互联网泡沫等因素影响下,从2018年下半年到现在,对一线城市写字楼市场造成最大影响的,就是规范文娱行业税收秩序、互联网金融整顿和联合办公收缩。

其中,联合办公企业的发展,尽管相比前两者受关注度不高,但对写字楼市场也有较大影响。

此前,被戏称为“二房东”的联合办公企业,曾被视作写字楼和产业园区空置救星,大量进驻北京的乙级写字楼、创意园区和改建厂房。但很快陷入互联网企业抢规模的“烧钱魔咒”,经历了短暂的高速膨胀期后,从2018年开始,行业关店、退租、裁员、融资受阻的消息屡屡传出。

以北京为例,写字楼市场监测机构“楼库办法”的数据显示,受联合办公退租影响,丽泽商圈空置面积从去年四季度的24%,大幅上升至今年一季度的33.1%。

而从整体数据来看,高力国际近期发布的数据显示,深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%,去年同期的这一数字为13.6%。今年上半年末北京甲级写字楼空置率达到11.5%,为八年以来的最高值。

世邦魏理仕的一份数据则显示,今年上半年,上海优质写字楼市场空置率同比上升至18.0%,创下近十年新高。

产业地产困境

6月26日,在全联房地产商会写字楼分会主办的第11届中国产业园商务区发展论坛上,有来自开发商的演讲者喊出了“北京产业地产已死”的口号。

一般认为,产业地产是以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、研发基地等为开发对象的产业形式。从办公属性来讲,又可分为以写字楼为代表的标准化办公产品,和以产业园为代表的非标准化办公产品。

是什么让从业者喊出了如此悲观的口号?上述分析人士用“政策收紧、供需失衡”,来向记者形容北京产业地产当前的困境。

其中的政策持续收紧,上述人士指出,涵盖了产业地产的商业、办公、研发、工业等各个分支。一是北京市2017年3月推出的“限商”政策,对商业、办公类项目限售。据统计,政策发布后的21个月,北京商办网签6002套,环比暴跌94%。二是2019年5月,北京市再在研发、工业项目领域发文,要求建设单位不得分割销售研发、工业项目,产业地产迎来全面“持有时代”。

不过,由于与经济发展形势密切相关,写字楼市场在供需层面的变化更为受人关注。

其中,供给持续增加,被认为是部分地区空置率上升的重要原因。机构数据显示,2008年中国甲级写字楼存量1000万平方米,2018年的存量则达到6100万平方米。根据预测,下一个五年,平均新增存量将达到670万平方米/每年。

而在需求侧,一些观点认为,在北京等一线城市,由于各种原因导致的高地价、高租金、高成本所带来的“挤出”效应,已经严重影响了小微企业和创业企业的发展。叠加短期经济形势的因素,共同造成了需求乏力的局面。

有北京高档写字楼的招商负责人告诉记者,这类现象,既是“挤出”,其实也是“挤泡沫”,她所在项目已经不再对联合办公和P2P企业招租。

这位负责人表示,随着北京新版“禁限目录”、严禁在东、西、北五环和南四环以内新建写字楼项目的影响,北京核心商务区写字楼供应未来很难增加,价格高企的现状难以改变,写字楼需求外溢至非核心商圈以及乙级写字楼的趋势,或还将持续。

小企业“外溢”

但并不是所有人都如此悲观。

也有一种观点认为,“挤出”并不意味着死亡,反而是一线城市的产业地产,甚至城市“去中心化”的契机。

这种观点认为一线城市仍然是创业环境最好,氛围最为浓厚的地区。以北京为例,官方数据显示,2018年,北京全市国家高新技术企业达到2.5万家、增长25%,平均每天新设创新型企业199家。

记者则观察到,随着我国城市发展模式的进一步转变,在一线城市,产业发展正在寻找各种新的空间载体。

工厂改造是一类主要途径。小宇告诉记者,他的一家竞争对手,就在2018年搬去了一个厂房改造的办公空间,不仅空间充裕,价格低廉,甚至有余力在第二层布置了大量的直播间,让主播们可以不用在家直播。

北京一家闲置农庄共享平台的创始人钟鹊飞告诉记者,北京允许闲置农村宅基地出租后,她的平台已经为多家艺术工作室、教育培训机构解决了画室、夏令营基地的场所租赁需求。

“城市的消费需求正在前所未有地细分,定制化、小型化的空间需求开始不断崛起。传统的空间载体要么难以满足,要么太贵,这是我们的机会”,钟鹊飞表示。但她同时告诉记者,由于土地利用性质的问题,类似的合作在合规性上存在问题。她希望未来政策可以更好地解决农村土地入市的问题。

一家商业地产五大代理行的高级董事在接受记者采访时表示,北京、上海的办公市场是非常成熟的,完全是供求关系在决定售价和租金,“租金成本仍是企业办公选址时的首要考虑因素”,在一线城市小企业开始外溢的过程中,由于市中心的建设用地指标不断压缩,一些核心区域的竞争可能会更加激烈。

【责任编辑:紫嫣】
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